冯奎：补上保障性租赁住房的四块短板

冯奎（民盟中央经济委副主任）

当前，冯奎房保障性租赁住房已形成了较为全面的补上保障板规划与政策意见体系。“十四五”规划纲要要求扩大保障性租赁住房供给。性租2021年中央经济工作会议提出，赁住要高度重视保障性租赁住房建设。块短国务院办公厅下发了具体意见，冯奎房各地也相应出台了政策。补上保障板

随着政策意见的性租出台，近期以来，赁住保障性租赁住房明显升温，块短多地出台新政增加保障性租赁住房供应。冯奎房从当前情况来看，补上保障板保障性租赁住房要取得快速稳建发展，性租有四块短板需要补齐：

第一块短板是赁住房源。保障性租赁住房不是块短每个城市都那么迫切，人口流入多的超大特大城市，是房源最紧缺的地方，这类城市房源补短板的任务最重。全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），北京、上海、广州、深圳等重点城市都提高了新增保障性租赁住房的占比，普遍占新增住房供应量的40%至45%。从现状看，房源要靠新建、改建，同时也要靠盘活存量。以往是新建为主，占了大头；未来，改建和盘活存量在总供给中的比例应有明显加大。这方面有些政策可以探索，例如有的城市允许居民将住房申请纳入保障性租赁住房房源库，然后取得新增购房资格。这类政策的施行之初可能会被个别人用来“套利”，因此需要进一步完善，但基本方向与思路值得借鉴。

第二块短板是建、管、服平台。应在综合考虑建、管、服之后，确定以何种方式补上保障性租赁住房的平台短板。这类平台，是智慧城市一个重要的应用场景。有的地方在纠结让谁来建，是政府部门建还是市场主体来建。仅作这样考虑，是不全面的。要系统考虑建、管、服一系列问题，做出综合判断。建的重点不是完全新建，而是重在整合，即整合商品房租赁管理、保障性租赁住房租赁管理等房地产服务，实现多类型租房者在一个平台上。人脸识别、大数据、区块链等前沿技术，未来都可以逐步作为建的内容。管的重点是，运用城市房源数据，加强住房租赁市场监测，及时掌握了解、分析研判住房租赁市场状况。利用此类平台解决租房市场存在虚假、欺诈、侵权等问题。服的重点是便利化，例如以极友好的界面，提供住房租赁信息发布和房源信息核验便捷服务。同时也要考虑这类平台能够搭载更多机构，让平台运营产生收益，例如，未来可将综合金融保险服务等引入平台。应在综合考虑建、管、服的基础上，决定平台所要实现的目标，确定资金投入的数量与形式等问题。

第三块短板是规则短板。国家层面出台《住房租赁条例》以及相应的管理办法十分有必要，这将有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化。在租房条例中，应有效区分保障性租赁住房与市场化租赁住房的不同类型特征，既要朝着建立一个统一的租赁大市场方向努力，也要注意目前“双轨制”运行涉及到的责任与义务关系的交叉、混杂。目前，一些地方政府在监管层面，面对不同类型的住房租赁，采取较为简单的“一刀切”手段，这对行业发展有一定负面影响。

从促进包括保障性租赁性住房在内的租赁行业发展的角度来看，政策或规划的出发点仍应是为行业创造稳定良好的环境，同时谨慎判定这个领域的风险点，对于经营创新应有一定的包容度。一些城市的条例或管理办法，显著强化了租赁价格干预，且干预频次高、措施力度大。这有可能会使市场失灵，使得供给短缺，反而不利于发展。

第四块是权利短板。租购同权是一个重大问题，它涉及到居民的城市权利、公共服务均等化、公共服务供给方式转型、地方财政承受能力、中央与地方财权事权关系等等。一些地方缺乏这方面的精准的政策设计与条件保障，承租人在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，并未能全面实现租购同权。未来，保障房租赁市场若要实现长远发展，对于租购同权要制定出明确的时间表、路线图，对于租与购的“含权量”需要精准公示，用以充分保障租购双方的权利，推动市场发展。